더 이상 전세 사기 당하지 말자! 보증금 지켜줄 몇 가지 특약 전격 공개

소중한 전세 보증금, 안전하게 지키고 싶으신가요? 최근까지도 깡통전세, 전세 사기 피해 사례가 끊이지 않으면서 전세 계약에 대한 불안감이 커지고 있습니다. 특히 악덕 임대인들은 필수 전세 특약을 꺼려한다는 사실, 알고 계셨나요? 오늘은 여러분의 소중한 자산을 지켜줄 몇 가지 전세 특약과 사기 예방 꿀팁을 꼼꼼하게 알려드리겠습니다. 전세 계약 전 반드시 숙지하셔서 안전하게 보증금을 지키세요!

 

전세 계약 필수템! 사기 예방 특약 조항 완벽 분석

전세계약 필수 특약 공개

 

필수 특약 조항(노란 박스를 메모해놓고 꼭 계약서에 작성하시기 바랍니다.)

1. 전세 자금 대출 불가능 시 계약금 반환 특약 (안전핀 1단계)

 

"임차인은 전세자금 대출을 신청하기로 하며,

만약 임차인의 귀책 사유 없이 전세자금 대출이 불가능할 경우,

임대인은 계약금을 즉시 임차인에게 반환한다."

 

★ 왜 중요할까요? ★

 

1. 대출 불가 리스크 대비

요즘은 대부분 전세자금 대출을 이용합니다. 하지만 개인 신용 문제, 주택 문제 등 예상치 못한 이유로 대출이 거절될 수 있습니다. 대출이 안되면 계약은 어떻게 될까요? 특약이 없다면 계약 해지를 할 수 없는 경우가 생깁니다.

 

2. 계약금 보호

이 특약이 없으면 대출이 안 되어도 계약금을 돌려받지 못하고 멘붕에 빠질수 있습니다. 특약을 통해 대출 불가 시 계약금을 안전하게 회수할 수 있도록 대비해야 합니다.

 

3. 임대인의 협조 의무 명확화

"임차인의 귀책 사유 없이" 라는 문구를 넣어 임대인의 협조 부족으로 대출이 거절될 경우에도 계약금 반환이 가능하도록 명확히 합니다.

 

단순히 '대출 안되면 계약금 반환' 이 아닌, '임차인의 귀책 사유 없이' 라는 문구를 꼭 추가하여 임차인을 더욱 안전하게 보호하세요.

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필수 특약 조항(노란 박스를 메모해놓고 꼭 계약서에 작성하시기 바랍니다.)

 

2. 전세 보증 보험 가입 협조 및 불가 시 계약금 반환 특약 (안전핀 2단계)

 

"임대인은 전세보증보험 가입에 적극 협조하며,

임차 목적물의 하자 또는 임대인의 사정으로

전세보증보험 가입이 불가능할 경우,

임대인은 계약금을 즉시 임차인에게 반환한다."

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★ 왜 중요할까요? ★

 

1. 최후의 보루, 보증 보험

전세 보증 보험은 전세금을 떼일 위험을 대비하는 가장 확실한 안전장치입니다. 만약 집주인이 전세금을 돌려주지 못하더라도, 보증 기관에서 대신 변제해줍니다.

 

2. 보증 보험 가입 거부 방지

일부 악덕 임대인들은 보증 보험 가입을 꺼립니다. 특약을 통해 임대인의 보증 보험 가입 협조 의무를 명확히 하고, 불협조 시 계약 해지 및 계약금 반환을 요구할 수 있도록 합니다.

 

3. 숨겨진 하자 리스크 사전 차단

"임차 목적물의 하자" 로 인해 보증 보험 가입이 안 될 경우 계약금을 반환받을 수 있도록 명시하여, 계약 전에는 알 수 없었던 숨겨진 하자 (불법 건축물, 선순위 채권 과다 등) 로부터 임차인을 보호합니다.

 

보증 보험 가입 '협조' 뿐만 아니라, '불가 시 계약금 반환' 조항까지 넣어 안전성을 더욱 높이세요.

보증 보험 가입 가능 여부를 계약 전에 미리 확인하는 것도 중요합니다.

 

 

필수 특약 조항(노란 박스를 메모해놓고 꼭 계약서에 작성하시기 바랍니다.)

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3. 잔금 지급일 다음 날까지 임대인의 권리 설정 금지 특약 (철통 방어 1단계)

 

"임대인은 잔금 지급일 익일까지 임차인의 동의 없이

임차 목적물에 담보권, 전세권 등

어떠한 권리도 설정하지 않는다."

 

★ 왜 중요할까요? ★

 

1. 선순위 확보의 핵심

전세 계약에서 가장 중요한 것은 선순위 확보입니다. 만약 임대인이 잔금 지급 전에 몰래 담보 대출을 받거나 다른 권리를 설정하면, 임차인은 후순위로 밀려나 보증금 회수가 어려워질 수 있습니다.

 

2. 잔금 지급 후 안전 보장

이 특약은 잔금 지급 후 임차인이 안심할 수 있도록 임대인의 추가적인 권리 설정을 금지하는 강력한 조항입니다.

 

3. 등기부등본 확인 필수

잔금 지급 직후, 그리고 다음 날 반드시 등기부등본을 다시 확인하여 특약 위반 여부를 확인해야 합니다.

 

특약 문구는 '잔금 지급일 익일까지' 로 명확하게 기간을 설정해야 효력이 확실합니다. 등기부등본 재확인은 필수!

 

 

필수 특약 조항(노란 박스를 메모해놓고 꼭 계약서에 작성하시기 바랍니다.)

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4. 보증 보험 가입 예정일까지 소유권 이전 등기 금지 특약 (철통 방어 2단계)

 

"임대인은 전세보증보험 가입 예정일까지 임차 목적물의 소유권 이전 등기를 하지 않는다."

 

★ 왜 중요할까요? ★

 

1. 집주인 변경 리스크 차단

전세 계약 기간 중 집주인이 바뀌는 경우가 발생할 수 있습니다. 새로운 집주인이 악의적인 의도를 가지고 있다면 보증금 반환에 문제가 생길 수 있습니다.

 

2. 보증 보험 가입 안정성 확보

소유권 이전 등기가 이루어지면 보증 보험 가입이 복잡해지거나 어려워질 수 있습니다. 특약을 통해 보증 보험 가입 완료까지 소유권 변동 가능성을 차단하여 안정적인 보증 보험 가입 환경을 조성합니다.

 

3. 계약 해지 및 계약금 반환 용이

만약 임대인이 특약을 위반하여 소유권 이전 등기를 진행한다면, 임차인은 계약을 해지하고 계약금을 반환받을 수 있습니다.

 

 

보증 보험 가입 예정일을 특약에 명시하여 기간을 명확히 하는 것이 좋습니다.

보증 보험 가입 완료 후 안심하고 등기부등본을 다시 확인하세요.

 

 

필수 특약 조항(노란 박스를 메모해놓고 꼭 계약서에 작성하시기 바랍니다.)

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5. 임대인의 체납 사실 확인 시 계약 해지 및 계약금 반환 특약 (최후의 경고)

 

"계약 체결 후 임대인의 국세 및 지방세 체납 사실이 확인될 경우,

임차인은 계약을 해제할 수 있으며,

임대인은 즉시 계약금 및 중도금을 임차인에게 반환한다."

 

★ 왜 중요할까요? ★

 

1. 숨겨진 위험 요소 사전 감지

집주인의 세금 체납은 경매, 공매로 이어져 전세금 손실의 위험을 높이는 심각한 문제입니다. 계약 전에 모든 체납 사실을 확인하기는 어렵지만, 특약을 통해 계약 후라도 체납 사실이 발견되면 즉시 계약을 해지하고 보증금을 회수할 수 있도록 안전 장치를 마련합니다.

 

2. 임대인에게 경고 효과

특약 조항 자체가 임대인에게 세금 체납에 대한 경각심을 주고, 성실한 납세를 유도하는 효과를 줍니다.

 

3. 계약 해지 용이성 확보

체납 사실 확인 시 복잡한 법적 절차 없이 계약 해지 및 보증금 반환을 용이하게 만듭니다.

 

계약 전에는 "납세증명서" 를 요구하여 임대인의 체납 여부를 1차적으로 확인하고, 특약으로 2차 안전망을 확보하세요.

 

 

필수 특약 조항(노란 박스를 메모해놓고 꼭 계약서에 작성하시기 바랍니다.)

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6. 계약 기간 중 임대인의 매매 계약 체결 시 임차인 통지 의무 특약 (알 권리 보장)

 

   "임대인은 계약 기간 중 임차 목적물에 대한 매매 계약 체결 시 즉시 임차인에게 서면으로 통지해야 한다."

 

★ 왜 중요할까요? ★

 

1. 불안정한 상황에 대한 대비

전세 계약 기간 중 집이 매매되면 임차인은 갑작스러운 상황 변화에 불안해할 수밖에 없습니다. 새로운 집주인이 전세 계약 조건을 승계하지 않거나, 보증금 반환을 거부하는 경우도 발생할 수 있습니다.

 

2. 임차인의 알 권리 및 대응 시간 확보

특약을 통해 매매 계약 체결 사실을 미리 통지받으면, 임차인은 새로운 집주인의 의사를 확인하고, 계약 갱신 또는 이사 등 향후 거취를 결정할 시간을 벌 수 있습니다.

 

3. 협상력 강화

매매 사실을 통보받은 후 임차인은 임대인 또는 새로운 매수자와 보증금 반환, 계약 조건 등에 대해 협상할 수 있는 유리한 위치를 확보할 수 있습니다.

 

단순히 '통지' 의무뿐 아니라, '서면 통지' 의무를 명시하여 추후 분쟁 발생 시 증거 자료로 활용할 수 있도록 대비하세요.

 

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오늘 알려드린 필수 전세 특약은 악덕 임대인의 사기 수법으로부터 여러분의 소중한 전세 보증금을 지켜주는 든든한 방패가 될 것입니다.

전세 계약 시 반드시 꼼꼼하게 특약 사항을 확인하고, 안전하게 전세금을 보호받으세요!

 

 

본 정보는 일반적인 상황에 대한 안내이며, 개별 계약 상황에 따라 법률 전문가의 자세한 상담이 필요할 수 있습니다.

부동산 계약 시에는 반드시 공인중개사의 도움을 받아 안전하게 진행하시고, 계약서 내용을 꼼꼼히 확인하시기 바랍니다.

 

 

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