대한민국 전세사기 문제가 계속해서 나타나고 있습니다. 수백억 대 사기로 인해 수많은 세입자들이 돈을 잃고 있습니다. 그래서 공부해야 합니다. 부동산 전문가들도 당하는 것이 전세사기였습니다. 부동산 공부를 했다고 자만하면 안 됩니다. 다시 하나씩 단계별로 배워보겠습니다.
부동산 거래를 할 때 근저당권이 설정된 부동산을 구매하면 예상치 못한 채무를 떠안을 위험이 있습니다. 그렇기 때문에 등기부등본을 꼼꼼히 확인하고 근저당권 여부를 철저히 검토하는 것이 필수적입니다. 근저당이란 무엇인지, 등기부등본에서 어떻게 확인하는지, 실제 예시를 포함하여 상세하게 설명해 드리겠습니다.
근저당권 확인과 말소방법
1. 근저당권이란?
근저당권이란 대출을 받은 사람이 대출금을 갚지 못할 경우, 대출을 제공한 금융기관(채권자)이 해당 부동산을 경매에 넘겨 채무를 회수할 수 있도록 설정한 권리입니다.
쉽게 설명하면?
• 근저당이 설정된 부동산 = 담보로 제공된 부동산
• 근저당이 설정된 상태에서 매매하면 채무를 승계할 수도 있음
따라서 부동산 거래 시, 반드시 근저당이 말소되었는지 확인해야 합니다.
2. 등기부등본에서 근저당 확인 방법
등기부등본은 3가지 항목(표제부, 갑구, 을구)로 구성되며, 근저당권은 “을구”에 등재됩니다.
근저당 확인을 위한 등기부등본 열람 방법
1. 대법원 인터넷등기소에서 확인 가능
2. ‘발급용’과 ‘열람용’ 중 선택 (발급용은 법적 효력 O)
3. 근저당권이 있는지 을구를 확인
3. 을구에서 근저당권 확인 방법
등기부등본 을구 예시
[을구]
순위번호: 1
등기목적: 근저당권 설정
근저당권자: 국민은행
채권최고액: 3억 원
설정일자: 2023년 5월 15일
확인해야 할 점
• 근저당권자: 국민은행이 설정한 근저당인지 확인
• 채권최고액: 3억 원이 설정되어 있음 (실제 대출금은 이보다 적을 수 있음)
• 설정일자: 2023년 5월 15일에 근저당 설정됨
주의할 점
• 채권최고액이 높으면 그만큼 부채가 많을 가능성이 큽니다.
• 근저당권이 설정된 부동산을 매입하면 경매 위험이 존재하기 때문에 주의해야 합니다.
4. 근저당이 설정된 부동산, 구매해도 될까?
근저당이 설정된 부동산을 매수하는 것은 매우 신중해야 합니다.
① 반드시 매도인이 근저당을 말소하는 조건으로 계약해야 함
예시 1: 근저당이 있는 부동산 구매 시 주의할 점
박 씨는 6억 원짜리 아파트를 계약하려고 했는데, 등기부등본을 확인해 보니 근저당 3억 원이 설정되어 있었다.
매도인은 “대출을 상환하고 근저당을 해지할 테니 걱정하지 마세요. “라고 말했지만, 박 씨는 거래 전 반드시 근저당 말소 확인을 요청했다.
거래 진행 방법
1. 매도인이 은행에 대출금을 상환
2. 근저당 말소 후 거래 진행
3. 근저당이 없는 상태의 등기부등본 확인 후 잔금 지급
★ 중요 포인트 ★
• 근저당 말소 확인 없이 계약을 진행하면, 매수자가 근저당을 떠안을 수도 있음
• 반드시 근저당 말소 후 거래 진행
② 근저당이 남아 있는 경우, 대출 승계가 가능한지 확인
일부 매매에서는 근저당을 승계하는 조건으로 거래하기도 합니다.
예시 2: 근저당 승계 거래
김 씨는 5억 원짜리 아파트를 계약하려 했는데, 기존 근저당 2억 원이 설정되어 있었다.
매도인은 김 씨에게 “이 근저당을 그대로 승계하면 대출금리 혜택을 받을 수 있다”라고 설명했다.
김 씨는 은행과 협의하여 기존 대출을 승계할 수 있는지 확인한 후 거래를 진행했다.
★ 중요 포인트 ★
• 대출 승계 시, 기존 조건을 유지할 수 있는지 은행과 확인 필요
• 대출 승계가 어렵다면 매도인이 근저당을 말소한 후 거래해야 안전
5. 근저당 말소 방법 및 확인 방법
1. 근저당을 말소하는 방법
①. 매도인이 대출을 모두 상환
②. 은행에서 근저당 말소 서류 발급
③. 등기소에 근저당 말소 등기 신청
④. 말소된 등기부등본 확인 후 거래 진행
2. 말소 확인 방법
• 대법원 인터넷 등기소에서 근저당 말소 여부 확인
• 근저당 말소된 후 ‘을구’ 항목이 삭제되었는지 체크
6. 근저당 확인 시 반드시 체크해야 할 리스트
| 확인 항목 | 확인 방법 | 주의할 점 |
| 근저당권 존재 여부 | 등기부등본 을구 확인 | 근저당이 있는 경우 거래 신중 필요 |
| 채권최고액 | 을구에 기재된 금액 확인 | 실제 대출금액보다 클 수 있음 |
| 설정일자 | 을구에 기재된 설정일 확인 | 최근 설정된 경우, 매도인이 대출 상환 중일 가능성 있음 |
| 근저당권자 | 국민은행, 신한은행 등 금융기관 확인 | 개인 간 근저당(사채업자 등)은 위험할 수 있음 |
| 근저당 말소 여부 | 등기부등본에서 말소 기록 확인 | 말소 후 거래 진행해야 안전 |
결론: 안전한 부동산 거래를 위해 근저당 확인은 필수!
• 부동산 계약 전, 반드시 근저당권이 있는지 확인하세요!
• 근저당권이 있는 경우, 매도인이 말소할 것인지 체크하세요.
• 근저당을 승계하는 경우, 은행과 협의하여 안전한 거래를 진행하세요.
• 근저당 말소 후 거래를 진행하는 것이 가장 안전합니다.
부동산 거래는 수억 원이 오가는 중요한 계약입니다.
반드시 등기부등본을 꼼꼼히 확인하고 안전한 거래를 진행하세요!
부동산 거래 시 등기부등본에서 반드시 확인해야 할 사항
부동산 거래를 진행할 때 가장 중요한 서류 중 하나가 등기부등본입니다. 등기부등본을 제대로 확인하지 않으면 예상치 못한 법적 분쟁이나 재산상의 손실을 입을 수 있습니다. 따라서 부동산
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