부동산에 가셔서 집을 계약하실 때 전세나 월세로 계약을 하시는 분들이 많으십니다. 몇 년 주거 후 재계약할 때 주인이 전세를 월세로 변경한다는 말을 종종 들으실 텐데요. 이럴 때 금액 계산하는 방법을 모르시는 분들은 비싸게 재계약하는지 적당한 가격에 재계약하는지 알 수 없는 경우가 있습니다. 전세에서 월세로 전환할 때 가장 중요한 개념이 전월세 전환율입니다. 이 개념을 이해하면 전세를 월세로 바꿀 때 얼마나 합리적인지 계산할 수 있고, 월세와 전세 중 어떤 게 유리한지도 판단할 수 있습니다. 전월세 전환율은 무엇이고 실제 적용 사례까지 알아보겠습니다.
전월세 전환율 계산법
1. 전월세 전환율의 정의
전월세 전환율이란 전세 보증금을 월세로 바꿀 때 적용되는 이율을 의미합니다. 쉽게 말하면, 전세금 1억 원을 월세로 바꿀 때, 얼마의 월세를 내야 하는지를 계산하는 기준입니다.
전월세 전환율 공식
월세 = (전세금 × 전월세 전환율) ÷ 12
예를 들어, 전세금이 1억 원이고 전월세 전환율이 5%라면, 월세는 (1억 원 × 5%) ÷ 12 = 41만 6,666원이 됩니다.
즉, 전세를 월세로 바꿀 때, 전월세 전환율이 높으면 월세 부담이 커지고, 낮으면 상대적으로 부담이 줄어들게 되는 구조입니다.
2. 전월세 전환율은 어떻게 결정될까요?
주택임대차보호법 시행령 제9조
제9조(월차임 전환 시 산정률)
1. 법 제7조의2제1호에서 "대통령령으로 정하는 비율"이란 연 1할을 말한다.
2. 법 제7조의2제2호에서 "대통령령으로 정하는 이율"이란 연 2퍼센트를 말한다.
이 조항은 전세보증금을 월세로 전환할 때 적용되는 산정률에 대해 규정하고 있습니다.
전월세 전환율은 정부에서 정한 법정 기준 전환율과 시장 상황에 따라 결정되는 시장 일반 전환율 두 가지가 있습니다.
여기서 중요한 포인트는 법정 기준 전환율은 한국은행 기준금리에 영향을 받기 때문에 고정되어있지 않습니다. 그리고 시장 일반 전환율은 어떻게 확인해야 할까요? 집 계약을 시점으로 수개월 전 비율을 확인하실 수 있습니다. 현재 기준금리는 한국은행에서 고시됩니다.
(참고로, 제9조 1, 2번 중에 낮은 이율을 적용합니다.)
1. 법정 기준 전환율
국토교통부가 정하는 공식적인 기준으로, 현재 기준 전환율은 한국은행 기준금리 3%입니다. 여기에 2%를 더하게 되면 법정 기준 전환율은 5%가 됩니다.
2. 시장 일반 전환율
지역마다 시장에서 형성되는 전환율이 다릅니다.
• 강남권은 4~5% 수준
• 수도권 외곽은 5~7% 수준
이처럼 시장 전환율은 지역과 부동산 경기에 따라 달라집니다.
실제 사례
• 서울 강남의 전세 3억 원 아파트를 월세로 전환한다고 가정하면, 전환율이 4%일 때 월세는 (3억 × 4%) ÷ 12 = 100만 원
• 같은 아파트에서 전환율이 6%로 적용된다면, 월세는 (3억 × 6%) ÷ 12 = 150만 원
• 같은 전세금이라도 전환율이 달라지면 월세 부담이 확연히 달라지는 걸 알 수 있습니다.
3. 전월세 전환율이 왜 중요할까요?
① 세입자 입장
• 전환율이 낮을수록 월세 부담이 적어집니다.
• 전환율이 높은 지역에서는 전세를 유지하는 것이 유리할 수 있습니다.
② 집주인 입장
• 전세보다 월세를 선호하는 경우, 높은 전환율이 유리합니다.
• 대출이 많아 이자 부담이 큰 경우, 전세보다는 월세 수익을 얻는 게 더 나을 수 있습니다.
예시 비교
• 전환율이 낮은 경우: 세입자는 부담이 적지만, 집주인은 수익이 적어집니다.
• 전환율이 높은 경우: 세입자 부담이 커지고, 집주인은 더 많은 월세를 받을 수 있습니다.
4. 전월세 전환율 변동이 시장에 미치는 영향
전월세 전환율이 변하면 부동산 시장에도 큰 영향을 미치게 됩니다. 상승과 하락의 경우를 살펴보겠습니다.
1. 전환율 상승 시
• 월세 부담이 커지면서 전세 수요가 증가합니다.
• 월세보다 전세를 선호하는 사람들이 많아져 전세가 상승 가능성이 높아집니다.
2. 전환율 하락 시
• 월세 부담이 줄어 월세 선호가 증가합니다.
• 전세보다는 월세 계약 증가, 집주인들은 전세를 줄이고 월세로 전환하는 시장이 형성됩니다.
실제 사례
• 2023년 초 금리 인상으로 대출 금리가 올라가면서 전환율이 상승 → 월세 부담 증가 → 전세 선호 증가
• 2024년 하반기 금리 인하 기대감으로 전환율 하락 → 월세 부담 감소 → 월세 수요 증가
이처럼 전월세 전환율은 부동산 시장의 흐름을 결정하는 중요한 요소입니다.
5. 세입자가 전월세 전환율을 활용하는 방법
(1) 전환율이 낮은 곳을 선택하기
같은 월세라도 지역에 따라 전환율이 다르므로, 전환율이 낮은 곳을 선택하면 더 낮은 월세로 거주할 수 있습니다.
(2) 집주인과 협상하기
• 전월세 전환율을 미리 계산하고, 법정 전환율보다 높은 경우에는 낮게 협상 가능합니다.
• “최근 전환율이 5%인데, 7%는 너무 높지 않나요?” 같은 논리로 협상하시면 되겠습니다.
(3) 전세 vs. 월세 유불리 판단하기
• 전환율이 높다면 전세를 유지하는 것이 유리합니다.
• 전환율이 낮다면 적당한 월세를 내는 것이 이득입니다.
예시
• 전환율이 3%라면? 월세 부담이 적어 월세 선택 가능
• 전환율이 7%라면? 월세 부담이 커지므로 전세를 유지하는 것이 유리
결론: 전월세 전환율을 이해하면 손해 보지 않는다!
전월세 전환율은 전세를 월세로 바꿀 때 가장 중요한 기준입니다.
• 전환율이 낮을수록 세입자가 유리하고, 높을수록 집주인이 유리합니다.
• 지역과 부동산 시장 상황에 따라 변동 가능합니다.
• 계약 전에 전환율을 계산하고, 집주인과 협상하면 도움이 됩니다.
전월세 전환율을 잘 활용하면 합리적인 선택을 할 수 있고, 불리한 계약을 피할 수 있어요. 계약 전에 꼭 전환율을 확인해 보세요!
